Đặt cọc khi mua bán đất đai có cần công chứng không ?

Đặt cọc mua bán đất đai là vấn đề cần thiết khi mua bán bất động sản. Thời gian qua lại xuất hiện tình trạng bên mua cài bẫy đặt cọc bên bán, nếu bên bán không cẩn trọng, ham lợi trước mắt thì có thể bị sập bẫy của bên mua. Việc bên bán nhà đất nhận tiền đặt cọc của bên mua sau đó hành xử kém tử tế, đưa ra các điều kiện khó khăn với mục đích để bên mua bỏ cọc và bên bán được hưởng phần tiền mà bên mua đã đặt cọc là chuyện không mấy xa lạ. Vì vậy Công ty luật ADB đưa ra một số vấn đề lưu ý trước và trong khi đặt cọc mua bán nhà dưới đây.

đặt cọc mua bán đất đai- tư vấn, hỗ trợ pháp lý nhanh

Trước khi đưa tiền đặt cọc cần lưu ý những điều gì ?

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, bên có quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
(i) Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013);
(ii) Đất không có tranh chấp;
(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(iv) Trong thời hạn sử dụng đất.
Điều kiện mua bán nhà ở quy định trong pháp luật
Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở được phép mua bán khi có đủ các điều kiện dưới đây:
(i) Có giấy chứng nhận (sổ đỏ);
(ii) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
(iii) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
(iv) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Đặt cọc khi mua bán đất đai có cần công chứng không ?

 

Khi tiến hành kí kết hợp đồng đặt cọc cần lưu ý những gì ?

Thứ  nhất, về chủ thể sẽ kí kết hợp đồng, chủ thể ký kết sẽ là chủ thể có tên trong GCN hoặc giấy tờ tương đương.

Trường hợp có giấy ủy quyền từ chủ sở hữu thì cần phải xác định giới hạn ủy quyền của người được ủy quyền để không xảy ra trường hợp vượt quá giới hạn ủy quyền. Việc ủy quyền phải được thành lập bằng văn bản và có công chứng thì mới được xem là hợp pháp.

Thứ hai, về đối tượng đặt cọc, theo khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 thì đối tượng của đặt cọc là “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”.

Thứ ba, xác định mục đích đặt cọc: dựa vào sự thỏa thuận của các bên. Mục đích đặt cọc có thể dùng bảo đảm việc giao kết hợp đồng hoặc bảo đảm việc thực hiện hợp đồng hoặc cả hai. Việc xác định này có ý nghĩa quan trọng để xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, vì khi một bên giao cho bên kia một tài sản không đồng nghĩa với việc tồn tại một thỏa thuận đặt cọc. Trong trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước (Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).

Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng không ?

Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Khi thực hiện giao dịch nhà đất người mua không thể tránh khỏi những rủi ro về mặt pháp lý có thể xảy ra.Tuy nhiên, người mua cần lưu ý một số vấn đề trước khi đặt bút ký một hợp đồng mua bán bất kỳ để hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất. Vấn đề thường xảy ra trong thực tế trước khi ký hợp đồng mua bán đó là rủi ro mất tiền đặt cọc.

Luật sư ADB SAIGON hiện đang hỗ trợ cho người dân, doanh nhân và doanh nghiệp trên khắp cả nước ở nhiều lĩnh vực khác nhau như Luật sư Hình sựLuật sư Hôn nhân Gia đìnhLuật sư Dân sựLuật sư Doanh NghiệpLuật sư Đất đaitư vấn ly hôn nhanhtư vấn luật thừa kếluật sư Hình sự giỏi…..vui lòng liên hệ với chúng tôi qua thông tin tại Website, Hotline: 0907520537,Fanpage: https://www.facebook.com/luatsutaibinhduong

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *