Vấn đề bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện như thế nào. Cùng Luật Sư ADB tìm hiểu qua bài viết dưới đây. Nhìn chung quy định về bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được quy định khá cụ thể, rõ ràng, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư (bên bán), đồng thời cũng đã góp phần phòng tránh các rủi ro, bảo vệ tốt cho bên mua khi mà bên bán vi phạm trong việc giao nhà.-

 bất động sản hình thành trong tương lai-tư vấn hỗ trợ pháp lý nhanh

Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 13/2017/TT-NHNN (Thông tư 13) thì trình tự để thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được tiến hành như sau

Bước 1: căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư.

Theo quy định tại Điều 13 Thông tư 07 thì hồ sơ đề nghị bảo lãnh bao gồm: Văn bản đề nghị bảo lãnh; Tài liệu về khách hàng; Tài liệu về nghĩa vụ được bảo lãnh; Tài liệu về biện pháp bảo đảm (nếu có); Tài liệu về các bên liên quan khác (nếu có). Căn cứ tình hình thực tế nghiệp vụ bảo lãnh của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và đặc điểm cụ thể của từng nhóm khách hàng, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hướng dẫn cụ thể, công bố công khai về yêu cầu hồ sơ cần gửi tới để tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét cấp bảo lãnh.

Bước 2: ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản.

Theo quy định chung tại Điều 56 LKDBĐS năm 2014 thì hợp đồng bảo lãnh phải được ký kết trước khi chủ đầu tư thực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chỉ những ngân hàng được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Bước ba: Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua.

+ Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;

+ Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua;

+ Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định tại điểm a khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư 07 cho từng bên mua;

+ Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

bất động sản hình thành trong tương lai-tư vấn, hỗ trợ pháp lý nhanh

Một số đánh giá và kiến nghị về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Quy định pháp luật liên quan đến bảo lãnh lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai còn cần nghiên cứu hoàn thiện thêm ở một số góc độ sau:

(1) bảo lãnh chỉ giới hạn đối với loại bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, Điều 56 LKDBĐS năm 2014 chỉ áp dụng cho trường hợp mua bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được hiểu “đóng khung” là căn hộ chung cư thì chưa đúng theo nghĩa thực của nó. Các dạng căn hộ khác như văn phòng, bất động sản kết hợp giữa nhà ở và khách sạn (condotel) hay nhà ở và văn phòng (officetel) dù được mua, thuê mua từ chủ đầu tư dự án BĐS hình thành trong tương lai nhưng không được ngân hàng bảo lãnh. Thực tế, có nhiều vụ việc xảy ra vi phạm về cam kết mua bán các căn hộ này mà thiệt hại gây ra rất lớn cho người mua. Do vậy, cần nghiên cứu xem xét việc bảo lãnh mua bán nhà ở trong tương lai cho nhiều loại hình bất động sản khác mà có những đặc điểm như nhà ở.

(2) Cần nghiên cứu làm rõ quy định về phí bão lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Về nguyên tắc thì bên ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư có quyền thỏa thuận về mức phí bảo lãnh khi mà pháp luật chưa có quy định cụ thể. Việc chưa quy định rõ mức khung, mức trần phí bảo lãnh cũng sẽ gây ra nhiều bất cập trong thực tiễn, gây khó khăn cho các bên khi thỏa thuận về bảo lãnh. LKDBĐS năm 2014 cũng không quy định cụ thể mức phí và do ai trả phí nên cũng gây ra nhiều tranh cãi, khúc mắc trong quá trình thực hiện thỏa thuận bảo lãnh từ phía ngân hàng.

(3) cần phải nghiên cứu xem xét lại sự tương thích giữa nội hàm quan hệ bảo lãnh với thực tiễn thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thỏa thuận cấp bảo lãnh. Dưới góc độ quan hệ bảo lãnh, muốn được ngân hàng bảo lãnh thì cần phải có hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và người mua để làm căn cứ bảo lãnh. Tuy nhiên, Điều 56 LKDBĐS năm 2014 lại thể hiện việc trước khi chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải có được bảo lãnh từ ngân hàng về nghĩa vụ tài chính đối với bên mua. Trong khi đó, Khoản 3 Điều 1 Thông tư 13 thì lại quy định theo hướng hợp đồng mua bán được ký trước, rồi sau đó Ngân hàng thương mại mới cam kết cấp bảo lãnh. Như vậy, về mặt quy định pháp luật thì dường như hai văn bản này đang có sự “vênh” nhau. Do vậy, cần thống nhất lại về thỏa thuận bảo lãnh của ngân hàng cần được thực hiện như thế nào để bảo đảm phù hợp về mặt pháp lý.

Trên đây là bài viết tham khảo của Luật sư ADB SAIGON về bảo lãnh nhà ở hính thành trong tương lai.   Hy vọng bài viết này sẽ cung cấp những thông tin hữu ích cho bạn đọc. Ngoài ra quý khách hàng cần hỗ trợ tư vấn xin vui lòng liên hệ Văn phòng Luật sư ADB SAIGONLuật sư ADB SAIGON hiện đang hỗ trợ cho người dân, doanh nhân và doanh nghiệp trên khắp cả nước ở nhiều lĩnh vực khác nhau như Luật sư Hình sựLuật sư Hôn nhân Gia đìnhLuật sư Dân sựLuật sư Doanh NghiệpLuật sư Đất đai…..tư vấn ly hôn nhanhtư vấn luật thừa kếluật sư Hình sự giỏi…..vui lòng liên hệ với chúng tôi qua thông tin tại Website, Hotline: 0907520537 hoặc Fanpage: Pháp lý nhanh.VN

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *