Kinh nghiệm đặt cọc khi mua bán nhà đất. Trên thực tế khi tham gia giao dịch, đặt cọc mua nhà đất chỉ nên được thực hiện trong một số trường hợp như sau:

Bên chuyển nhượng (chủ sử dụng đất) chưa đầy đủ hồ sơ để thực hiện ký công chứng chuyển nhượng và sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bên bán có đủ khả năng chuyển nhượng nhưng bên mua chưa đủ khả năng tài chính, hứa hẹn ngày giờ cụ thể chuyển đủ tiền để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Các bên đặt cọc để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và bên bán cam kết không tăng giá.

Để giúp quý độc giả tìm hiểu rõ hơn, Pháp lý nhanh.VN chúng tôi sẽ phân tích qua bài viết dưới đây hoặc liên hệ: Website, Hotline: 0907520537 – 0377 377 877

Đất không có sổ đỏ có chia thừa kế được không-tư vấn, hỗ trợ pháp lý nhanh

Mục lục bài viết

Kinh nghiệm đặt cọc khi mua bán nhà đất

Xác định đúng chủ thể có quyền giao kết hợp đồng đặt cọc

Trước khi đặt cọc phải tìm hiểu thông tin chủ sử dụng đất – chủ thể có quyền nhận đặt cọc. Theo quy định tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 về các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”.

Đặt cọc là một giao dịch dân sự, vì vậy phải tuân thủ quy định về chủ thể tham gia giao dịch. Người nhận đặt cọc phải là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở. Khi đặt cọc, cần kiểm tra giấy tờ pháp lý của nhà đất như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liền với đất.

Kiểm tra thông tin quy quy hoạch trước khi đặt cọc

Thực tế nhiều bất động sản, VD như căn nhà rao bán gấp, giá rẻ có thể do đang vướng quy hoạch. Hiện nay, pháp luật không hạn chế quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu thửa đất đó đang thuộc quy hoạch.

Trước khi đặt cọc, người mua cần tìm hiểu thông tin quy hoạch tại một số nguồn như:

Tìm hiểu thông tin tại khu dân cư

Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất đó;

Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất;

Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất thông qua cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất;

Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất bằng cách gửi yêu cầu đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Ngoài ra, kể cả trong trường hợp chưa đủ thời gian tra cứu thông tin quy hoạch thì tại hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc phải yêu cầu bên nhận đặt cọc cam kết nhà đất không thuộc quy hoạch để có căn cứ giải quyết và bảo vệ quyền lợi cho mình sau này.

Kinh nghiệm đặt cọc khi mua bán nhà đất

Kiểm tra nhà đất có đang tranh chấp không

Đây là yếu tố vô cùng quan trọng. Các tranh chấp cần tìm có thể có là:

Tranh chấp với các hộ liền kề, có sự lấn, chiếm đất, tranh chấp mốc giới hay không;

Tranh chấp trong chính gia đình người bán: Ví dụ tranh chấp thừa kế, tranh chấp tài sản giữa vợ, chồng, …

Lập hợp đồng đặt cọc chặt chẽ, đúng quy định pháp luật

Khi lập hợp đồng đặt cọc, các bên phải lưu ý các điều khoản trong hợp đồng chặt chẽ, phù hợp quy định pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng các bên. Cụ thể :

Tại điều khoản đối tượng đặt cọc, phải thể hiện rõ nhà đất đặt cọc, vị trí, diện tích, giấy tờ pháp lý kèm theo;

Số tiền đặt cọc và thỏa thuận luôn giá trị chuyển nhượng. Thông qua đó, bên mua có thể hạn chế rủi ro bên bán cố tình tăng giá sau khi đã nhận đặt cọc;

Quy định rõ thời gian để các bên thực hiện thủ tục công chứng chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại văn phòng công chứng và bên mua trả đủ tiền. Nhiều trường hợp trên thực tế các bên không thỏa thuận rõ thời gian bắt buộc thực hiện thủ tục công chứng dẫn đến khó khăn cho cả bên bán và bên mua như bên bán muốn bán nhưng bên mua không thực hiện thủ tục, vì đã nhận cọc rồi nên cũng không thể bán cho bên khác, khiến cho đất bị treo không giao dịch được.

Quy định trách nhiệm khi một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ: bên đặt cọc vi phạm không tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa thì sẽ mất tiền đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không chịu thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc).

Các bên được phép thỏa thuận về mức phạt cọc khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Thủ tục tách sổ đỏ hộ gia đình gồm những bước nào? -tư vấn, hỗ trợ pháp lý nhanh