Có đúng thu hồi đất phải thỏa thuận với dân về giá đền bù?

Trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định

Theo khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai 2013, Nhà nước quy định thu hồi đất trong các trường hợp sau:

Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
Thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai;
Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật;
Tự nguyện trả lại đất hoặc có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Mặt khác, Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường như sau:

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

thu hồi đất phải thỏa thuận với dân-tư vấn, hỗ trợ pháp lý nhanh

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai 2013 quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất như sau:

Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:
a) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Căn cứ theo các quy định trên có thể thấy, đất do cơ quan nhà nước ra quyết định thu hồi thì không thỏa thuận giá bồi thường mà sẽ được thỏa thuận theo phương án bồi thường.

Do đó trong trường hợp này, quan điểm thu hồi đất phải thỏa thuận với người dân về giá bồi thường là không chính xác mà giá bồi thường sẽ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định.

Giá bồi thường được xác định theo giá đất cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm quyết định thu hồi đất (khoản 2 Điều 74, điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013).

Trường hợp không do Nhà nước thu hồi đất mà chủ đầu tư lấy đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Với trường hợp này, Điều 73 Luật Đất đai 2013 nêu rõ:

Điều 73. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

Trường hợp người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư và người sử dụng đất trực tiếp thỏa thuận về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và giá trị vốn góp.
Trường hợp người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê và người sử dụng đất sẽ không được quyền thỏa thuận về giá bồi thường.

Như vậy, với các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, thì Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa của tổ chức kinh tế với người sử dụng đất mà không thực hiện việc thu hồi đất thay doanh nghiệp.

Theo đó, doanh nghiệp, chủ đầu tư trực tiếp thỏa thuận với người dân về giá chuyển nhượng và hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Việc thỏa thuận sẽ được thực hiện theo pháp luật Dân sự.

Tóm lại:

– Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 16 thì người dân không được thỏa thuận về giá bồi thường mà chỉ được thỏa thuận về phương án bồi thường.

– Trường hợp nhà đầu tư tự thực hiện thu mua đất/nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất… để thực hiện dự án đầu tư thì người sử dụng đất được thỏa thuận với chủ đầu tư về chuyển nhượng/giá thuê…

Trên đây là các vấn đề Có đúng thu hồi đất phải thỏa thuận với dân về giá đền bù? Ngoài ra quý khách hàng cần hỗ trợ tư vấn xin vui lòng liên hệ Văn phòng Luật sư ADB SAIGON.

Luật sư ADB SAIGON hiện đang hỗ trợ cho người dân, doanh nhân và doanh nghiệp trên khắp cả nước ở nhiều lĩnh vực khác nhau như Luật sư Hình sự, Luật sư Hôn nhân Gia đình, Luật sư Dân sự, Luật sư Doanh Nghiệp, Luật sư Đất đai…..tư vấn ly hôn nhanh, tư vấn luật thừa kế, luật sư Hình sự giỏi…..vui lòng liên hệ với chúng tôi qua thông tin tại Website, Hotline: 0907520537 hoặc Fanpage: Pháp lý nhanh.VN