Rủi ro gì khi dùng đất nông nghiệp sổ chung?

Sử dụng đất nông nghiệp sổ chung tương đối phổ biến bởi những ưu điểm như: Đất sổ chung thường có gián bán rẻ hơn so với đất sổ riêng, do đó phù hợp với tài chính của nhiều người; phù hợp với những người có thu nhập thấp…

Tuy nhiên, việc sử dụng đất nông nghiệp sổ chung tiềm ẩn nhiều rủi ro dễ gặp sau đây.

đất nông nghiệp sổ chung-tư vấn, hỗ trợ pháp lý nhanh

Rủi ro về tranh chấp giữa các chủ sở hữu quyền sử dụng đất

Đất nông nghiệp sổ chung có quyền sở hữu của nhiều người, do đó dễ xảy ra tranh chấp về việc định đoạt quyền sử dụng đất, hưởng lợi nhuận từ tài sản hay giá bán là bao nhiêu…..

Bởi, nếu ngay từ đầu những người cùng có quyền sử dụng đất không thống nhất được phương án rõ ràng, thiếu sự thỏa thuận của các bên thì việc xảy ra tranh chấp này là điều khó tránh khỏi.

Một số trường hợp không thể tách sổ

Thực tế có không ít người vì khả năng kinh tế chưa cao nên đã mua đất nông nghiệp sổ chung với mục đích để tách sổ. Tuy nhiên, nếu không nắm rõ các quy định liên quan đến tách sổ sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện bởi:

– Không đảm bảo về điều kiện tối thiểu của thửa đất khi tách sổ: Điều kiện về kích thước chiều cạnh tối thiểu khi tách thửa là một trong những điều kiện quan trọng nhưng không phải ai cũng nắm rõ. Trường hợp sử dụng đất sổ chung nhưng diện tích, kích thước tối thiểu muốn tách sổ không đảm bảo theo quy định sẽ không thể thực hiện tách thửa.

– Thuộc trường hợp đất không được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân tại địa phương.

Không được quyết định mua bán đất

Tại khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014 nêu rõ:

Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Theo đó, khi sử dụng đất nông nghiệp sổ chung, trường hợp muốn bán, chuyển nhượng một hoặc một phần diện tích đất nông nghiệp phải được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu còn lại. Trường hợp một trong các đồng sở hữu không đồng ý sẽ không thể thực hiện quyền sử dụng đất.

Khi đó, người có nhu cầu chuyển nhượng đất sổ chung có thể thực hiện tách thửa để chuyển nhượng phần đất tương ứng với phần tiền của mình góp nếu đủ điều kiện tách thửa. Điều này căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

…

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.

Khó khăn khi thế chấp để vay tiền

Thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp để vay tiền là một trong các quyền cơ bản của người sử dụng đất. Do đó, trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền sẽ tương tự với trường hợp chuyển nhượng đất nêu trên. Người sử dụng đất muốn thế chấp đất để vay tiền cần phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu khác, trừ trường hợp chỉ thế chấp một phần quyền sử dụng đất của người có nhu cầu thế chấp.

Tuy nhiên thực tế nhiều ngân hàng lại đặt ra điều kiện khắt khe hơn đối với đất thế chấp là chỉ nhận thế chấp với đất đã tách thành thửa riêng, do đó nếu không đủ điều kiện tách thửa, người sử dụng đất sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc thế chấp đất.

Trên đây là các vấn đề Rủi ro gì khi dùng đất nông nghiệp sổ chung?. Ngoài ra quý khách hàng cần hỗ trợ tư vấn xin vui lòng liên hệ Văn phòng Luật sư ADB SAIGON.

Luật sư ADB SAIGON hiện đang hỗ trợ cho người dân, doanh nhân và doanh nghiệp trên khắp cả nước ở nhiều lĩnh vực khác nhau như Luật sư Hình sự, Luật sư Hôn nhân Gia đình, Luật sư Dân sự, Luật sư Doanh Nghiệp, Luật sư Đất đai…..tư vấn ly hôn nhanh, tư vấn luật thừa kế, luật sư Hình sự giỏi…..vui lòng liên hệ với chúng tôi qua thông tin tại Website, Hotline: 0907520537 hoặc Fanpage: Pháp lý nhanh.VN