6 lưu ý khi mua đất ruộng, thủ tục mua đất ruộng

Đất ruộng hiện tại được trao đổi mua bán rất sôi động trên thị trường bất động sản, vậy khi mua đất ruộng cần lưu ý điều gì?

6 lưu ý khi mua đất ruộng là gì?

Một là, nhu cầu của bạn: Đây là yếu tố quan trọng khi xác định có nên mua đất ruộng hay không. Đất ruộng được hiểu là loại đất nông nghiệp, mục đích sử dụng là để trồng lúa, trồng hoa màu… Đất ruộng đóng vai trò quan trọng đối với hộ gia đình, cá nhân trồng trọt, cấy lúa, trồng hoa màu…

Thông thường, để rút ra kết luận cho vấn đề nhu cầu mua đất ruộng là gì, thường thì bạn nên trả lời cho các câu hỏi nhỏ hơn như mua đất ruộng làm gì, mua bao nhiêu đất ruộng, mua đất ruộng để trồng trọt cây gì,…

Hai là, khả năng tài chính: Khả năng tài chính cũng là yếu tố quan trọng để bạn quyết định có nên mua đất ruộng không. Nếu bạn muốn mua mà không đủ khả năng thanh toán theo yêu cầu của bên bán thì bạn cũng không thể mua được;

Ba là, giá mua bán: Giá mua bán có thể được coi là yếu tố then chốt trong giao dịch mua bán. Khi thỏa thuận về giá, bên mua cần lưu ý tính toán đến giá thị trường, các chi phí tác động đến giá, khả năng tài chính của mình để có được giá tối ưu;

Bốn là, thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng mua bán/chuyển nhượng đất ruộng: Ngoài điều khoản về giá mua bán thì các điều khoản khác trong hợp đồng cũng là yếu tố mà bên mua phải cân nhắc, tính toán khi mua bán, chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán chỉ được thực hiện khi các bên đã đồng ý với toàn bộ các điều khoản có trong hợp đồng;

Năm là, tình trạng pháp lý của thửa đất: Trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất ruộng, các bên phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như đã được cấp sổ đỏ, không thuộc diện tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án/hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, còn thời hạn sử dụng tại thời điểm bán. Thậm chí, nếu đất ruộng bạn mua là đất trồng lúa thì bạn phải là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì mới đủ điều kiện được mua;

Tình trạng pháp lý của thửa đất là yếu tố quyết định đến việc pháp luật có cho phép các bên thực hiện giao dịch mua bán đất hay không. Bên mua chỉ được nhận chuyển quyền đất ruộng khi bên bán đảm bảo đủ điều kiện bán đất.

Sáu là, thủ tục mua bán/chuyển nhượng đất ruộng: Việc mua bán đất ruộng phải được thực hiện theo trình tự, từ ký hợp đồng có chứng thực/công chứng, sau đó, tiến hành sang tên, đóng nộp chi phí tại cơ quan có thẩm quyền và cuối cùng là nhận kết quả;

Thủ tục mua đất ruộng

Căn cứ quy định của pháp luật đất đai, thủ tục mua đất ruộng được tiến hành theo các bước sau đây:

Bước 1: Ký kết hợp đồng

Các bên trong giao dịch mua bán/chuyển nhượng đất ruộng thực hiện ký kết hợp đồng có công chứng/chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Tổ chức có chức năng công chứng hợp đồng là văn phòng công chứng/phòng công chứng, cơ quan có chức năng chứng thực hợp đồng mua bán đất ruộng/chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng là Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất

Khi giao kết hợp đồng, các bên nên thỏa thuận trước với nhau các điều khoản có trong hợp đồng như giá, đối tượng mua bán, phương thức thanh toán, quyền nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm thực hiện sang tên, trách nhiệm chịu các khoản thuế phí,…

Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên và xử lý hồ sơ

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện tiếp nhận hồ sơ sang tên là tiến hành xử lý, thẩm định hồ sơ theo quy định pháp luật.

Nếu đủ điều kiện để thực hiện sang tên thì văn phòng đăng ký đất đai lập phiếu chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế có thẩm quyền, thông báo để người nộp hồ sơ thực hiện đóng nộp thuế phí theo quy định và ký, đóng dấu xác nhận sự biến động.

Trong quy trình sang tên đất ruộng là đất trồng lúa là bên mua phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp (khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT).

Trước đây, khi chưa có Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, việc xin xác nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp phải do bên mua tự thực hiện trước khi tiến hành thủ tục sang tên. Hiện tại, việc xin xác nhận do cơ quan có thẩm quyền gửi yêu cầu theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT:

…

4. Việc Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp là một nội dung trong trình tự thực hiện các thủ tục quy định tại Khoản 1 Điều này và được thực hiện như sau:
5. a) Đối với trường hợp thực hiện thủ tục quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi văn bản đề nghị xác nhận đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của hộ gia đình, cá nhân;
6. b) Đối với trường hợp thực hiện thủ tục quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều này, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm gửi văn bản đề nghị xác nhận đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của hộ gia đình, cá nhân;
7. c) Đối với trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều này, khi có Biên bản điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm gửi văn bản đề nghị xác nhận đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú;
8. d) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không cùng nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì cơ quan có trách nhiệm quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này có văn bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất đề nghị xác nhận theo quy định tại Khoản 2 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP.

Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất có trách nhiệm gửi văn bản xác nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của hộ gia đình, cá nhân đó.

=> Đây cũng là điểm khác biệt trong thủ tục sang tên quyền sử dụng đất ruộng hiện nay.

Bước 3: Nhận kết quả sang tên đất ruộng

Người nộp hồ sơ nhận kết quả là giấy chứng nhận đã được xác nhận sang tên sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Như vậy, điểm mới trong thủ tục mua bán đất ruộng là việc mua bán đất trồng lúa. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền thực hiện xử lý hồ sơ sang tên có trách nhiệm gửi yêu cầu tới Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền để xác nhận hộ gia đình, cá nhân là bên mua có phải là hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp hay không. Thủ tục xin xác nhận này sẽ do bên mua tự thực hiện trước khi tiến hành nộp hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất.

Luật sư ADB SAIGON hiện đang hỗ trợ cho người dân, doanh nhân và doanh nghiệp trên khắp cả nước ở nhiều lĩnh vực khác nhau như Luật sư Hình sự, Luật sư Hôn nhân Gia đình, Luật sư Dân sự, Luật sư Doanh Nghiệp, Luật sư Đất đai…tư vấn ly hôn nhanh, tư vấn luật thừa kế, luật sư Hình sự giỏi…..vui lòng liên hệ với chúng tôi qua thông tin tại Website, Hotline: 0907520537,Fanpage: https://www.facebook.com/luatsutaibinhduong